为什么三四线去库存(这一轮三四线城市去库存)

　　5月30日，人民日报喊话，楼市这么火，去库存仍是一场硬仗!

　　4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米。而来自国家统计局的数据显示，今年1—4月份，非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米，比3月末有所减少，但比去年末增加了1233万平方米。特别说明一下，非重点城市一般指三四线城市。

　　图/鄂尔多斯“鬼城”，到处都是半拉子工程和烂尾楼

　　去库存，为什么这么着急?建房有成本，开发商自有资金不多，多是银行贷款。假设年化整体资金成本是11%，开发商的纯利润是20%，那么超过两年卖不掉，盈利被利息吃掉，项目就变亏损了，而且还要维持一个较大的销售队伍，拖得越久，亏得越大，你说急不急?

　　去库存，去的是三四线城市的库存;房价上涨，涨的是一线城市的房价。降非限购城市的首付，涨限购城市的房价，核心是促使地级市县城去库存。一二线不能不涨，省城不涨，谁买县城啊?还不能涨太多了，因为市场购买力有限，被省城吃干净了，县城就没有接盘侠了。

　　房价越是猛涨的时候，楼盘里看房的越是人山人海，房子卖的就越快;房价比较平稳的时候，楼盘前反而冷清了。

　　假设省城和县市同时出现楼市库存，你觉得先去哪个库存?肯定是省城限购，先卖县市。省城比不上金光灿灿的京沪，但至少也是袁大头，硬通货。现在中西部年轻人大量外流，县市库存若是砸在自己手里，真就完了。所以，宁愿捂住袁大头，也要把县市库存卖出去，对吧?

　　小城市救楼市去库存，其实很简单，只要县市长宣布：三年之内，不批地;若食言，全额补差价，库存的房子保证好卖，但是财政收入怎么办?

　　图/2016年3月4日的《南昌日报》

　　据调查，中国房地产关联着60%的实体经济产业，关联着60%左右的银行资产负债，房产占我国民众财产总额的60%以上，北京为83.8%，土地出让金占地方财政收入的60%，贡献了GDP增长的16%。

　　房地产关联40多个行业，上游多是产能过剩的钢铁、建筑、水泥等产业，这些行业不光是财政主要支柱，还是国企集中的行业，满足了数亿人的就业需求。

　　如果房价跌了，产能利用率将降低到50%，工厂倒闭潮随之而至。更让政府头疼的是，这些行业有大量的产业工人，这些工人饭碗没了，问题就从经济领域扩大到社会领域了，你说怎么办?

　　2020年经济翻番的目标，需要保持每年6.5%的增速，房地产是经济的火车头，房价跌了经济就熄火了。政府不能让房价跌。从2015年开始，陆续出台政策托住房地产。2016年起，非一线城市首付直接20%了。

　　今年上海、深圳、南京和武汉限购前，3月24日李克强在博鳌亚洲论坛上表示，房地产去库存与棚户区改造货币化结合起来，保障人民的住房需求，同时中国将避免房地产市场出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展。

　　话虽精简，分量却很重。这表明对于楼市，中央还是一如既往的态度——“稳”!中央为何要“稳”楼市?住建部部长陈政高在今年两会记者会上表示，房价问题事关每一个居民的切身利益，也事关房地产的平稳健康发展，还事关经济社会发展的全局。据外媒分析，从总体上讲，按照三、四线城市目前的实际情况，房价只有降到10年前，2008年的房价水平，去库存才会有效果。否则，困难就会相当大。

　　看懂没?既要稳定楼市，又要大量去库存，能不是场硬仗吗?